概述
- 联名共有（Joint Tenancy）具有“生存者继承权”特征，即去世所有者的份额自动转给生存者。
- 按份共有（Tenancy in Common）允许不平等的持有比例（如 70/30），且可以通过遗嘱留给受益人。
- 所有权的选择会影响土地税、印花税以及未来的遗产纠纷。
- 以后可以将“联名共有”变更为“按份共有”，这一过程称为“分割（Severance）”。
- 与朋友、商业伙伴购房或在重组家庭中购房时，寻求法律建议至关重要。
联名共有：生存者继承权
联名共有（Joint Tenancy）是已婚夫妇或长期伴侣最常见的所有权形式。在这种安排下，所有所有者共同拥有整个房产，不存在独立的“份额”。
联名共有的核心特征是“生存者继承权（Right of Survivorship）”。当一名联名共有人去世时，其权益会自动转移给剩余的联名共有人。无论死者的遗嘱中如何书写，这一过程都会发生。房产不会成为死者遗产的一部分，这通常简化了法律程序，并避免了针对该特定资产的遗嘱认证要求。
要建立联名共有，必须具备“四个统一（Four Unities）”：
- 占有统一（Possession）： 所有所有者都有权占有整个房产。
- 权益统一（Interest）： 所有所有者拥有的权益性质和期限必须相同。
- 产权统一（Title）： 所有所有者必须通过同一份法律文件获得产权。
- 时间统一（Time）： 所有所有者必须在同一时间获得权益。
按份共有：明确份额与灵活性
按份共有（Tenancy in Common）通常更受商业伙伴、共同购房的朋友或“重组家庭”的青睐。在这种情况下，个人希望将房产中属于自己的部分留给前一段感情中的子女。
与联名共有不同，按份共有人持有房产的明确份额。这些份额不必相等。例如，一个人可能拥有 20%，而另一个人拥有 80%，这通常反映了他们各自对购买价格的贡献。
最重要的是，按份共有没有生存者继承权。当一名按份共有人去世时，其份额将根据其遗嘱进行分配。如果死者没有遗嘱，则根据法定继承法（Laws of Intestacy）进行分配。这为长期的财富分配提供了更大的控制权，但需要一份有效的遗嘱来确保所有者的意愿得以实现。
实际案例：Corin v Patton (1990)
澳大利亚的一个里程碑式案例 Corin v Patton 说明了理解这些结构的重要性。Patton 夫人与丈夫是房产的联名共有人。由于身患绝症，她希望将自己的权益留给孩子们而不是丈夫，于是她在去世前不久尝试通过将份额转让给受托人的方式来“分割”联名共有关系。
然而，由于转让手续未完全登记，且她没有采取所有必要步骤提供产权证书，高等法院裁定联名共有在法律上并未被有效分割。因此，在她去世后，生存者继承权生效，她的丈夫成为了房产的唯一所有者，而她的孩子们最终一无所获。这个案例强调了仅有倾向是不够的：必须严格遵守更改所有权类型的法律程序。
分割联名共有关系
生活环境会发生变化。夫妻可能会分居，或者商业伙伴可能决定重组其事务。在澳大利亚，将“联名共有”分割并转换为“按份共有”是可行的。
这通常可以单方面（由一方）或通过双方协议完成。分割共有关系可以确保，如果一方在财产分割最终敲定前去世，其份额将归其选择的受益人，而不是归其分居的伴侣。在关系破裂期间未能及时分割联名共有，是一个常见且代价高昂的法律疏忽。
总结
- 联名共有人没有可分割的份额，他们共同拥有整个房产。
- 联名共有中的继承是自动的，不经过遗嘱。
- 按份共有允许不平等的所有权比例和遗嘱自由。
- 持有产权的方式应反映您的财务贡献和遗产规划目标。
- 在结婚或分居等重大生活变动期间，务必重新审视您的所有权结构。
常见问题
我可以从联名共有更改为按份共有吗？
可以。这被称为“分割（Severance）”。这涉及向相关的州土地登记局提交转让或申请。在澳大利亚大多数州，只要通知了另一方所有者，即使没有对方的同意，您也可以进行此项操作。
如果所有联名共有人同时去世会怎样？
在许多澳大利亚司法管辖区，如果无法确定谁先去世（例如在事故中），法律会推定较年轻的人比较年长的人多生存了片刻。随后，房产将进入较年轻者的遗产中。
按份共有人必须拥有相等的份额吗？
不需要。按份共有人可以指定任何比例，例如 99/1 或 50/50。这对于寻求特定税务结果或首付款贡献比例不同的投资者特别有用。
哪种方式更利于规避土地税？
这取决于您的具体情况以及房产所在的州。通常情况下，按份共有允许更精确的税务规划，但您应就您的具体门槛咨询会计师。
如果我是按份共有人，我可以在未经他人许可的情况下出售我的份额吗？
从技术上讲，您可以出售您的权益。然而，在实践中，很难找到愿意购买房产部分份额的买家。通常，所有者会签署一份共同所有权协议，以规定何时以及如何出售整个房产。
我们如何协助
处理财产法需要精确性和远见。我们定期在以下方面协助客户：
- 为朋友或投资者起草共同所有权协议。
- 在购房过程中就最合适的所有权结构提供建议。
- 在关系破裂期间单方面分割联名共有关系。
- 进行遗产规划，确保房产份额传递给正确的受益人。
- 调解共同所有者之间关于出售房产的纠纷。
